最近中央アジアの不動産に興味を持つ方からの問い合わせが立て続けに来ましたので、記事にしようと思います。キルギスの不動産価値は、最近高騰しており、数か月で20～30％は上がっています。高級マンション需要も増えており、首都ビシュケクの中心部では良いマンションで空きを探すのは難しいと言われています。そんなキルギスの不動産事情をお届けします。気になった方はこちらの問い合わせフォームからお気軽にお問合せくださいませ。弊社でトータルサポート可能です。

高騰する不動産価格

不動産価格が高騰している一番の要因は、ロシアからの移民、渡航が増えていることが一番の要因です。彼らが住むために不動産を購入したり、借りているので一気に需要が高まりました。マンション建設も急ピッチで進んでいます。それに伴い、車も高騰しています。家賃も同様に高騰しました。人口増加も伴い、今後ますます文化の上昇、不動産価格の高騰の可能性もあるのではないでしょうか。

キルギスが不動産投資がおすすめな理由

キルギスの不動産投資がおすすめな理由はいくつかあります。

価格がなかなか落ちない

日本と海外の不動産の価値の変動は大きく異なります。例えば日本では、年月と共に価値は落ちていきますが、ここキルギスでは年月が経過してもそれほど不動産の価値は低下しません。それは実際に確認していただくことが出来ますので、この後で紹介している「lalafo」というサイトでも実際に確認していただくことが出来ますので、ご自身の目で確かめてください。

価格が右肩上がり

キルギスは何年にも渡り、平均して2％程度の人口増加があり、ロシアの移民も多く入ってきていることから価格が上がってきています。流動性も悪くないのでおすすめです。

高利回り

賃貸でも10％前後の高利回りです。あとで紹介している「lalafo」というサイトから売買価格と賃貸か価格を照らし合わせたら確認出来ます。

価格が安い

不動産価格が安いことから、小さい投資からスタートすることが可能です。

キルギスの不動産のデメリット

メリットもあればデメリットも存在します。不動産投資を検討する場合にはしっかりデメリットも把握しましょう。

政治的リスク

大きなリスクは政変です。私のキルギス滞在中にも革命が起きました。しかしながら不動産に関してはあまり影響がなく、通貨が暴落したとしても基本的に価値はドルで計算する人が多いので、家賃というところを考えるとあまり影響はない気がします。革命が起きても現地の人は正直、また起きてるよと言う具合で次の日には私も普通に生活していたぐらいです。

経済的変動が激しい

今はロシアからの移民などの影響もあり、ここ数か月で20～30％ほど車と不動産価値が高くなりました。人口が少ない国なので、何か起きた時の変化が大きいです。

完成前のマンション購入リスク

最大のリスクとしては、完成前のマンションなどを購入する場合はデベロッパーは選ぶ必要があります。完成までに必要なお金がない状態で建設を開始し、建設中に物件が購入されたお金を使って建設していったりするので、建設中、建設前の物件購入の際は資金力のある大手を選択するべきでしょう。

投資用不動産、マンション購入のタイミング、パターン

キルギスでは、日本と違い、マンション購入にはタイミングが存在します。
新築建設前
新築建設中
新築建設後
新築内装後
中古

以上の5パターンです。
建設前が最も安く、内装後が最も高いです。価格差で言えば2倍ほどの開きがあります。それぞれ書いている通りですが、キルギス人はなるべく安い段階で購入して、内装は自分で業者に依頼して行うパターンが多いです。リスクを抑えて利益を最大化、エアビーでも個性ある部屋を求めるなら、建設後の内装前面倒がなく、リスクもなくやるなら内装後です。どのパターンであっても、ご希望であれば弊社でサポートは可能です。

キルギスの不動産の購入方法や探し方

キルギスの不動産は、日本の不動産と違い、多くの場合不動産会社を仲介したりはしません。そもそもそのような概念がありません。直接オーナーと交渉したりすることが可能で、交渉次第では大きく条件が変わります。あまりすぐには決めずに時間をかけて良い条件の物件を探したり、交渉することで良い結果が生まれることが多いです（体験談）。それでは不動産の探し方や購入方法についてみていきましょう。

投資用不動産の探し方

不動産の探し方をいくつか紹介します。日本にいながらでもオンラインで検索することが可能なので、ぜひお試しくださいませ。

オンラインで探す

賃貸にしても、売買にしても、現地の人の多くが利用しているアプリで「lalafo」というアプリがあります。アプリを必ずしもダウンロードする必要はなくlalafoのWEBサイトからもご利用可能です。ここではアプリのスクリーンショットを用いてマンションの売り物件の検索例を挙げさせていただきます。

アプリを利用する方はこちらのアプリをダウンロードして登録してください。

ロシア語が分かる人は少ないと思うので、LanguageをEnglishにしましょう。残念ながら日本語には対応していません。

こちらがTOP画面です。「Property」を選択します。

ここで「Apartments」を選択します。

ここで「Sale of apartments」を選択します。ここで「Apartments for rent」を選択すると賃貸になります。

この様に売りに出ているマンションが表示されます。あとは各物件をクリックすると物件の詳細や、オーナーの連絡先などが表示されますので、ロシア語かキルギス語で話をして、内覧や条件交渉を行えばOKです。lalafoは私自身も何度か利用しており私が実際にlalafoを利用して借りた賃貸がこちら

ジム併設で

プールやサイナが無料で使えて

エントランスも悪くない。コンシェルジュもいる物件でした。こちらはシェラトンホテルとツインタワーになっており、シェラトンからもアクセスが出来、地下１階～４階の部分はショッピングセンターになっていて非常に便利でした。いろんな物件を探すことが出来ます。

現地で直接探す

面倒ですが、これがなかなかに効果的です。車で街を流しながら見た目が気に入ったマンションの管理人に話をする。もしくはマンションの外観から問い合わせ先を探して電話する方法です。自分の目で見て気に入った物件を物色する方法ですが、先述の「lalafo」に掲載されていない物件も多く存在します。

コネで探す

キルギスで現地のコネを使って探す方法です。これは、表立って買い手を探していない人を探す方法です。理由は、オーナーが表立って買い手を探していると、お金に困っているのかな？と思われたりするのを嫌う人もいるからです。見栄ですね。現地では見栄を張る人が多いです。

賃貸オーナーに直接交渉

基本的に賃貸物件でもオーナーと直接話が出来るので、何も売りに出ている不動産だけではなく、気に入った不動産があれば、賃貸不動産のオーナーに売ってくれと交渉可能です。

投資用などでの不動産購入方法

購入方法についてですが、売買の際は、不動産の詳細が掲載されている紙、権利書などが同封されたファイルを公証人（ナタリウスという公証役場の様なもの）の事務所にパスポートを所持して買主、売り主が同席して公証人の目の前で売買契約を成立させ、公証人所有者の記載を変更します。それで所有権が譲渡され晴れて物件オーナーとなります。上物であれば日本人でも購入出来ますが、土地はそういうわけにはいかないので注意しましょう。

条件交渉について

不動産は賃貸にしても、売買にしても、交渉の余地が大いにあります。賃貸の場合は私も引っ越し先を探してからオーナーに値下げ交渉を行ったりして、市内の際中心地の200平米ほどの高級マンションの家賃を650ドルまで下げたことがあります。

写真の様に大きなリビングで３LDK、2バスルームとトイレの物件でした。それは少し異例ではありますが、いろんな物件を見て、オーナーと交渉して、覚書をもらう（金額などの約束事項を書いてもらう）それをもって他の物件に交渉しましょう。ただ口だけで「あそこの不動産はこの価格だった」というだけでは信用しません。また、外国人の場合わからないと思われて値下げは出来ないとか、すでに近日中に他の内覧も決まっているとか、来週もう契約しに来る人がいるから今週中じゃないと契約できないとか、多くのウソのバトルが繰り広げられます。実際に今はなかなか空きが無いのは事実ですが、そこで焦ってはいけません。不動産はほかにいくらでもあるのですから。よほど気に入ったなどの理由がなければ時間をかけて物件探しをすることをおすすめします。最も効果があるのは前払いです。賃貸の場合は3か月分前払い、6か月分前払いなど。オーナー次第ですが場合によっては30％以上家賃が下がる場合なんかもあります。

キルギスの不動産運用方法

キルギスの不動産に投資をして購入したは良いけど、そのあとどうしたらよいのか？出口が最も気になるかと思います。例えば、東南アジアや、日本人が安易にビジネス進出出来る地域などは、管理会社が存在していたりして丸投げすればOKという感じですが、キルギスは違います。基本的にはオーナーが自ら管理していたり、入居者対応をしています。入居者探し（入居者募集）や、賃貸契約書作成、契約締結、入金管理に至るまで、キルギス国内で弊社がサポート、もしくは代行することも可能なのでご安心くださいませ。

賃貸で貸し出す

先に紹介しているサイト「lalafo」を用いて募集したり、ほかにもいくつかの方法を用いて入居者を募ります。基本的に家具、家電付きが一般的で、無いと借り手が見つかりません。家具家電の見た目や、高級感なども入居者が選ぶポイントになりますので、オーナーであるあなた自らが必要なものを買い替えたりしましょう。契約書の内容もあなた次第。壊れた物はどちらの責任か？誰がどんな時に支払いをするのか？基本的には他の賃貸契約をベースにカスタムをして決めましょう。前払いで支払う場合は値下げをするなど自由です。

賃貸の利回りは？

賃貸の利回りはだいたい10％前後です。不動産投資としてマンションを安く購入することが出来れば高い利回りが期待出来るでしょう。「lalafo」で不動産の売買価格、そしてそのマンションと同程度の賃貸の掲載を見てみてください。大体の利回りはイメージ出来るかと思います。

Airbnb（エアビーアンドビー）で貸し出す

Airbnbで投資で購入した不動産を貸し出すのも一つの手ですね。賃貸よりも面倒がなく、高利回りを期待出来ます。ただし、Airbnbで回す場合に代行会社の様なものはキルギスで見たことがありません。キルギスでAirbnbを行っているのは個人が多く、個人でまずマンションを借ります。賃貸したマンションをAirbnbで回すという方法が主流です。しかしながら、英語、ロシア語、日本語など多言語対応で、弊社で運用代行は可能ですので、ご安心下さいませ。

Airbnb（エアビーアンドビー）の利回りは？

実際にAirbnbから検索をして費用を確認したら、あとは同程度のマンションの価格を「lalafo」で確認しましょう。なかなか良い利回りであることが分かります。

キャピタルゲイン

不動産価値が高騰した場合などにはキャピタルゲインで利確するのも良いでしょう。キルギスの不動産の良いところ。賃貸やAirbnbで回すだけ回して最後にキャピタルゲインも良いかもしれませんね。年月の経過で不動産価値は大きくは下がりません。

キルギス不動産視察をサポート

実際に現地を見てみたいとお考えの方は、現地で不動産視察のサポートを弊社で承ります。細かいスケジュールや希望などを一緒に考えてキルギスの不動産を視察しましょう。

弊社にご相談いただければすべて対応可能

キルギスの不動産投資について、私の考えや経験から記事を書かせていただきましたが、お役に立てば幸いです。利回りなどの情報については自分の目で見ていただく方が納得感が違うと思い、面倒な案内の記事になってしまっておりますが、ご了承下さいませ。最後に、もしキルギスの不動産に興味がある方はぜひ弊社にお問い合わせくださいませ。